외국인 배우자 공동명의
결혼이민자 F-6, 영주권자 F-5 등 국내에 합법적으로 체류하는 외국인도 자기 명의로 아파트·주택·토지 등을 취득할 수 있습니다.부부가 공동명의로 주택을 산다면 등기부에 각자의 지분을 표시합니다.예를 들면 다음과 같습니다.
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외국인 배우자도 부동산 소유자가 될 수 있습니다
결혼이민자 F-6, 영주권자 F-5 등 국내에 합법적으로 체류하는 외국인도 자기 명의로 아파트·주택·토지 등을 취득할 수 있습니다.
부부가 공동명의로 주택을 산다면 등기부에 각자의 지분을 표시합니다.
예를 들면 다음과 같습니다.
- 한국인 배우자 50%·외국인 배우자 50%
- 한국인 배우자 70%·외국인 배우자 30%
- 한국인 배우자 60%·외국인 배우자 40%
반드시 절반씩 나눠야 하는 것은 아닙니다. 하지만 계약서에 적은 지분, 실제 부담한 자금과 등기 지분이 서로 다르면 증여 문제가 생길 수 있습니다.
처음부터 공동명의로 구입하는 경우
새 아파트나 기존 주택을 살 때 부부를 모두 매수인으로 기재하고 각자의 지분을 정하는 방식입니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 다음과 같이 구입한다고 가정해 보겠습니다.
- 한국인 배우자 지분 50%: 2억5천만 원
- 외국인 배우자 지분 50%: 2억5천만 원
이때 가장 중요한 것은 외국인 배우자가 자기 지분에 해당하는 2억5천만 원을 어떻게 마련했는지 설명할 수 있어야 한다는 것입니다.
외국인 배우자의 자금으로 인정될 수 있는 자료에는 다음과 같은 것이 있습니다.
- 국내 근로소득과 사업소득
- 외국인 배우자 명의의 예금
- 본국에서 합법적으로 송금한 자금
- 기존 재산을 처분한 금액
- 금융기관 대출
- 배우자에게 적법하게 증여받은 돈
실제 자금은 한국인 배우자가 모두 부담하면서 등기만 50대 50으로 한다면, 한국인 배우자가 외국인 배우자에게 재산을 증여한 것으로 판단될 수 있습니다.
단독명의 주택을 나중에 공동명의로 바꾸는 경우
이미 한국인 배우자 단독명의로 등기된 주택의 일부 지분을 외국인 배우자에게 이전하는 것은 단순한 ‘이름 추가’가 아닙니다.
법적으로는 해당 지분의 소유권을 외국인 배우자에게 이전하는 별도의 거래입니다. 이전 원인에 따라 다음과 같이 나뉠 수 있습니다.
- 배우자에게 무상으로 이전: 증여
- 배우자가 대금을 지급하고 취득: 매매
- 이혼 과정에서 이전: 재산분할 또는 위자료
- 사망으로 취득: 상속
따라서 공동명의로 바꾸기 위해서는 소유권이전등기뿐 아니라 증여세·취득세·등기비용을 함께 검토해야 합니다.
“부부 사이니까 세금 없이 이름만 넣을 수 있다”는 설명은 정확하지 않습니다.
두 가지 방식의 차이
| 계약서 | 부부 모두 매수인으로 기재 | 기존 소유자와 배우자 간 이전계약 필요 |
| 소유권 | 취득 당시 각자 지분 발생 | 이전등기 후 배우자 지분 발생 |
| 자금확인 | 각자 취득자금 확인 | 매매대금 또는 증여 여부 확인 |
| 주요 세금 | 취득세·등기비용 | 취득세·증여세 또는 양도세 가능성 |
| 주의점 | 실제 부담액과 등기지분 일치 | 단순 명의변경이 아니라 별도 재산이전 |
일반적으로 처음부터 공동명의로 취득하는 편이 절차는 단순합니다. 하지만 어느 방식이 더 유리한지는 주택가격, 보유주택 수, 실제 자금 부담과 향후 매도계획에 따라 달라집니다.
외국인 부동산 취득신고를 확인하세요
외국인이 한국 부동산을 취득하면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 신고 대상인지 확인해야 합니다.
일반적인 부동산 매매는 부동산 거래계약 신고절차에서 외국인 매수인의 체류자격과 국내 거주 여부 등이 함께 신고될 수 있습니다. 증여·상속·경매 등 계약 외의 방법으로 취득하거나 별도 신고 대상에 해당하면 외국인 부동산 취득신고가 필요할 수 있습니다.
외국인 부동산 취득신고는 정부24 또는 부동산 소재지를 관할하는 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다. 정부24 안내에 따르면 신고 수수료는 없습니다.
일반 매매, 증여, 상속과 국적 변경 후 계속 보유는 신고기한이 서로 다를 수 있으므로 계약 형태를 담당 기관에 정확히 설명해야 합니다.
외국인등록번호가 없으면 어떻게 하나요?
국내에서 외국인등록을 마친 외국인은 외국인등록번호를 등기절차에 사용할 수 있습니다.
국내 외국인등록을 하지 않은 외국인이 부동산 등기를 하려면 별도의 부동산등기용 등록번호가 필요할 수 있습니다. 이 번호는 관할 출입국·외국인관서에서 신청할 수 있습니다.
국내 거주 외국인인지, 해외에 거주하면서 부동산을 취득하는 외국인인지에 따라 준비절차가 달라지므로 계약 전에 법무사나 등기소에 확인하는 것이 좋습니다.
공동명의에서 가장 중요한 것은 자금출처입니다
공동명의라고 해서 반드시 부부가 같은 금액을 부담해야 하는 것은 아닙니다. 지분도 50대 50으로 정할 필요가 없습니다.
중요한 것은 다음 세 가지가 자연스럽게 연결돼야 한다는 점입니다.
실제 부담한 취득자금 → 계약서상의 지분 → 등기부의 소유지분
예를 들어 한국인 배우자가 매매대금 전부를 부담했는데 외국인 배우자가 절반의 지분을 취득했다면, 해당 지분에 해당하는 금액이 배우자에게 증여된 것으로 판단될 수 있습니다.
국세청은 자금조달계획서와 금융자료 등을 통해 부동산 취득자금의 출처를 확인할 수 있습니다. 특히 고가주택이나 소득에 비해 취득금액이 큰 경우에는 송금내역과 소득자료를 보관하는 것이 중요합니다.
외국인 배우자에게 지분을 주면 증여세가 없을까요?
세법상 거주자인 배우자가 배우자로부터 재산을 증여받으면 10년 동안 합산해 최대 6억 원의 배우자 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다.
하지만 “6억 원까지는 아무 절차도 필요 없다”는 뜻은 아닙니다.
다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 외국인 배우자가 세법상 거주자인지
- 법적으로 혼인신고가 완료된 배우자인지
- 최근 10년 동안 배우자로부터 받은 다른 증여재산이 있는지
- 이전하는 부동산 지분의 평가액이 얼마인지
- 증여세 신고 대상인지
- 증여받은 배우자에게 취득세가 발생하는지
증여세가 계산상 나오지 않더라도 취득세와 등기비용은 발생할 수 있습니다. 또한 증여한 부동산을 일정 기간 안에 매도하면 배우자 이월과세 규정 등이 적용될 수 있으므로 단기간 매도를 앞두고 명의를 변경하는 것은 신중해야 합니다.
공동명의가 세금에 항상 유리한 것은 아닙니다
공동명의의 장점으로 양도소득세와 종합부동산세 절세가 자주 언급됩니다. 그러나 모든 국제부부에게 같은 결과가 적용되는 것은 아닙니다.
양도소득세
공동소유 부동산을 팔면 각 소유자는 자신의 지분에 해당하는 양도가액과 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산합니다.
국세청도 공동소유 자산은 신고할 때 본인의 지분에 해당하는 금액을 입력하도록 안내합니다.
다만 1세대 1주택 비과세 여부, 보유기간, 실제 거주기간과 고가주택 여부 등을 함께 검토해야 하므로 단순히 명의를 나누면 세금이 무조건 줄어든다고 말할 수 없습니다.
종합부동산세
부부가 공동으로 1주택만 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 요건을 갖추면 공동명의 1주택자 과세특례를 선택할 수 있습니다.
국세청 안내에 따르면 특례를 신청하려면 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청해야 합니다. 배우자가 다른 주택을 소유하는 등 요건을 충족하지 못하면 적용되지 않을 수 있습니다.
취득세
부동산을 처음 공동명의로 구입할 때도 각자가 소유지분을 취득합니다. 기존 단독명의 주택의 일부를 배우자에게 증여하거나 매매하는 경우에도 지분을 취득한 배우자에게 취득세가 발생할 수 있습니다.
취득세율은 주택 수, 취득 원인, 주택가격과 지역 등에 따라 달라질 수 있으므로 등기 전에 관할 시·군·구청 세무부서에 예상 세액을 확인하세요.
공동명의를 결정하기 전에 확인할 질문
아래 질문에 답한 뒤 지분을 결정하는 것이 좋습니다.
- 매매대금은 누가 얼마씩 부담하는가?
- 외국인 배우자 명의의 소득·예금·송금자료가 있는가?
- 주택담보대출의 채무자는 누구인가?
- 두 사람 중 다른 주택이나 분양권을 가진 사람이 있는가?
- 장기간 보유할 것인가, 가까운 시기에 매도할 것인가?
- 외국인 배우자가 한국 세법상 거주자인가?
- 배우자 증여재산공제를 과거에 사용한 적이 있는가?
- 이혼·사망·상속 상황에서 지분을 어떻게 처리할 것인가?
- 해외로 매각대금을 송금할 가능성이 있는가?
- 공동명의의 목적이 실질적인 공동소유인지 단순 절세인지?
준비서류 확인표
실제 요구서류는 등기원인과 외국인 배우자의 체류상태에 따라 달라지지만 일반적으로 다음 자료를 확인합니다.
기본 신분자료
- 한국인 배우자 신분증
- 외국인 배우자 여권
- 외국인등록증 또는 국내거소신고증
- 외국인등록사실증명
- 혼인관계증명서
- 가족관계증명서
계약·등기자료
- 부동산 매매계약서
- 등기할 지분 비율
- 부동산 거래계약 신고필증
- 취득세 납부확인서
- 등기위임장
- 주소 증빙자료
자금출처 자료
- 본인 명의 통장 거래내역
- 근로소득 또는 사업소득 증빙
- 해외송금 확인자료
- 대출계약서
- 기존 재산 처분계약서
- 증여계약서와 증여세 신고자료
서류에 적힌 영문 이름, 외국인등록번호와 생년월일이 여권·외국인등록증·계약서에서 서로 일치하는지도 확인하세요. 이름의 띄어쓰기나 순서가 다르면 등기 과정이 지연될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
F-6 결혼이민자도 아파트 공동명의가 가능한가요?
가능합니다. 다만 외국인등록정보, 취득자금, 부동산 거래신고와 등기서류를 확인해야 합니다.
외국인 배우자가 소득이 없어도 공동명의로 할 수 있나요?
명의를 정하는 것은 가능하지만 외국인 배우자의 지분 취득자금을 한국인 배우자가 부담했다면 증여로 판단될 수 있습니다. 배우자 증여공제와 신고 여부를 검토해야 합니다.
공동명의는 반드시 50대 50이어야 하나요?
아닙니다. 70대 30 또는 60대 40 등으로 정할 수 있습니다. 실제 자금 부담과 소유지분을 일치시키는 것이 중요합니다.
공동명의로 바꾸면 세금이 무조건 줄어드나요?
아닙니다. 보유주택 수, 주택가격, 보유기간, 거주기간, 증여 여부와 향후 매도 시점에 따라 달라집니다.
외국인 배우자의 본국 자금을 사용할 수 있나요?
가능하지만 합법적인 외환 송금절차와 자금출처를 확인할 수 있는 자료를 보관해야 합니다. 송금 목적과 신고 여부는 거래은행에 문의하세요.
외국인 배우자가 나중에 국적을 취득하면 다시 등기해야 하나요?
소유권 자체가 없어지는 것은 아니지만, 국적과 등록번호 변경에 따른 등기명의인 표시변경 등 후속절차가 필요한지 등기소나 법무사에게 확인해야 합니다.